Widerspruch gegen Mieterhöhung

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Vermieter darf die Zustimmung des Mieters verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist, das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten berücksichtigungsfähigen Erhöhung geltend gemacht wird und die geforderte neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei den Fristen außer Betracht. Das Mieterhöhungsverlangen ist dabei kein einseitiger Akt – es handelt sich um ein Zustimmungsverfahren, bei dem eine Zustimmung erforderlich ist; sie kann unter Umständen auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen.

Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB begründen. Als Begründungsmittel kommen insbesondere ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen in Betracht. Fehlt eine ordnungsgemäße Begründung, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam und Sie müssen grundsätzlich nicht zustimmen. Ein allgemein zugänglicher Mietspiegel muss dem Verlangen nicht zwingend beigefügt sein.

Kappungsgrenze und Sperrfrist

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist eine zentrale Schutzvorschrift für Mieter. Sie begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, unabhängig davon, wie weit die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken – dies gilt in vielen Großstädten (Stand: März 2026).

Für § 558 BGB gelten zwei Zeitabstände: Das neue Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten berücksichtigungsfähigen Mieterhöhung geltend gemacht werden; zum vorgesehenen Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben dabei außer Betracht.

Häufige Fehler im Mieterhöhungsverlangen

Ein Erhöhungsverlangen kann formell mangelhaft oder ganz beziehungsweise teilweise materiell unbegründet sein. Die folgenden Punkte sollten im Einzelfall geprüft werden:

• Fehlende oder unzureichende gesetzlich zulässige Begründung
• Falsche Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Überschreitung der Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in 3 Jahren)
• Nicht eingehaltene Jahresfrist für das Verlangen oder 15-Monats-Frist bis zum Erhöhungszeitpunkt
• Falscher Adressat (z. B. nur an einen von mehreren Mietern)
• Fehlende Textform des Verlangens (§ 558a BGB)
• Unrichtige Angabe der aktuellen Miethöhe
• Verwechslung von Kaltmiete und Warmmiete

Teilzustimmung statt Komplettwiderspruch

Eine Teilzustimmung ist grundsätzlich möglich, kann aber eine verbindliche Erklärung zur höheren Miete sein. Prüfen Sie vorab, ob und in welcher Höhe Sie zustimmen möchten. Die übrige Forderung kann weiter streitig sein.

Um Ihre eigene Vergleichsmiete zu ermitteln, können Sie den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Gemeinde heranziehen. Achten Sie auf die korrekte Einordnung Ihrer Wohnung nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Auch ein Blick in einschlägige Mietdatenbanken oder die Beratung durch einen Mieterverein kann helfen, eine realistische Vergleichsmiete zu bestimmen.

Checkliste: Mieterhöhung prüfen

Prüfen Sie ein Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters anhand dieser acht Punkte, bevor Sie reagieren:

• Liegt das Verlangen in Textform vor (§ 558a BGB)?
• Sind die Jahresfrist für das Verlangen und die 15 Monate bis zum Erhöhungszeitpunkt eingehalten?
• Wird die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in 3 Jahren) eingehalten?
• Enthält das Verlangen eine ordnungsgemäße Begründung (Mietspiegel, Gutachten)?
• Ist die angegebene ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar?
• Stimmt die aktuelle Miethöhe im Schreiben mit Ihrem Mietvertrag überein?
• Sind alle Mieter als Adressaten genannt?
• Haben Sie noch innerhalb der Zustimmungsfrist Zeit zu reagieren?

Häufige Fragen zur Mieterhöhung