Mieterhöhung 2026: Rechte, Fristen & Grenzen für Mieter

Grundlagen der Mieterhöhung im deutschen Mietrecht

Das deutsche Mietrecht erlaubt dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen, die Miete zu erhöhen. Die wichtigste Rechtsgrundlage bilden die §§ 557 bis 561 BGB. Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, der Modernisierungsumlage sowie vertraglich vereinbarten Erhöhungen wie Staffel- und Indexmiete.

• Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
• Staffelmiete (§ 557a BGB) – vertraglich festgelegte Steigerungen
• Indexmiete (§ 557b BGB) – Kopplung an den Verbraucherpreisindex
• Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)

Für Mieter ist entscheidend zu wissen, dass eine Mieterhöhung nicht einfach einseitig durchgesetzt werden kann. Der Vermieter muss in der Regel die Zustimmung des Mieters einholen – es sei denn, eine Staffel- oder Indexmiete wurde vertraglich vereinbart. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter erst auf dem Klageweg vor dem Amtsgericht die Zustimmung erzwingen.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn die aktuelle Miete darunterliegt. Dabei muss er das Erhöhungsverlangen schriftlich begründen und dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist einräumen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Dabei werden Lage, Ausstattung, Größe und Beschaffenheit der Wohnung berücksichtigt. Der Vermieter muss sich auf mindestens eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel stützen können.

Kappungsgrenze: Maximale Erhöhung in drei Jahren

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über der aktuellen Miete liegt, darf der Vermieter nicht unbegrenzt erhöhen. Die sogenannte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Mieterhöhung auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung festgelegt werden – gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von nur 15 Prozent.

Die Dreijahresfrist beginnt rückwirkend ab dem Zeitpunkt der aktuellen Erhöhung. Es werden also alle Erhöhungen der letzten drei Jahre zusammengerechnet. Nicht einbezogen werden dabei Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder gestiegener Betriebskosten – diese zählen separat.

Fristen und Formvorschriften für das Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen muss strenge formale Anforderungen erfüllen, damit es wirksam ist. Der Vermieter muss das Verlangen in Textform (§ 126b BGB) an alle im Mietvertrag genannten Mieter richten. Eine mündliche Ankündigung genügt nicht. Zudem muss das Schreiben die gewünschte neue Miete beziffern und eine nachvollziehbare Begründung enthalten.

1. Vermieter prüft, ob die Wartefrist von 15 Monaten eingehalten ist
2. Mieterhöhungsverlangen wird in Textform verfasst und begründet (Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen)
3. Zustellung an alle Mieter des Mietvertrags
4. Mieter hat Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang
5. Bei Zustimmung: Neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang
6. Bei Nichtzustimmung: Vermieter kann innerhalb von drei weiteren Monaten Zustimmungsklage erheben

Zwischen zwei Mieterhöhungen muss grundsätzlich eine Wartefrist von mindestens 15 Monaten liegen – gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Erhöhung wirksam geworden ist. Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter das neue Verlangen aussprechen, wobei die erhöhte Miete dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang gilt.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete grundsätzlich um bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Seit 2019 gilt zudem eine absolute Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze bei 2 Euro pro Quadratmeter.

• Energetische Sanierung (Dämmung, neue Fenster, Heizungsanlage)
• Einbau eines Aufzugs oder einer Gegensprechanlage
• Barrierefreier Umbau des Badezimmers
• Anschluss an das Breitband-Internet (Glasfaser)

Wichtig ist die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Reine Instandhaltungsmaßnahmen – also die Beseitigung von Mängeln oder der Erhalt des vertragsgemäßen Zustands – berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Modernisierung liegt vor, wenn die Maßnahme den Wohnwert nachhaltig erhöht, Energie oder Wasser einspart oder neuen Wohnraum schafft.

Staffelmiete und Indexmiete: Vertraglich vereinbarte Erhöhungen

Neben der nachträglichen Mieterhöhung gibt es zwei Sonderformen, bei denen die Mietsteigerung bereits im Mietvertrag festgelegt wird: die Staffelmiete (§ 557a BGB) und die Indexmiete (§ 557b BGB). Beide Varianten schließen grundsätzlich eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus – mit Ausnahme von Modernisierungsumlagen unter bestimmten Voraussetzungen.

Bei der Staffelmiete wird im Vertrag genau festgelegt, wann und um welchen Betrag die Miete steigt. Die Staffeln müssen als konkrete Euro-Beträge angegeben sein, nicht als Prozentsätze. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Die Indexmiete hingegen koppelt die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Eine Anpassung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Änderung möglich und muss vom Vermieter schriftlich mitgeteilt werden.

Rechte des Mieters bei einer Mieterhöhung

Als Mieter sind Sie einer Mieterhöhung nicht schutzlos ausgeliefert. Das Gesetz räumt Ihnen verschiedene Prüfungs- und Reaktionsmöglichkeiten ein. Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens haben Sie bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, um zu prüfen, ob die Erhöhung berechtigt ist, und gegebenenfalls zuzustimmen.

• Prüfen Sie, ob die Wartefrist von 15 Monaten eingehalten wurde
• Kontrollieren Sie die Begründung: Ist der Mietspiegel aktuell? Sind Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar?
• Berechnen Sie, ob die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 %) eingehalten wird
• Prüfen Sie die Formvorschriften: Textform, alle Mieter adressiert, neue Miete beziffert
• Holen Sie bei Zweifeln Rat bei einem Mieterverein ein
• Nutzen Sie bei Nichtzustimmung ggf. das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB

Stimmen Sie einer berechtigten Erhöhung nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen. Das Amtsgericht prüft dann die Berechtigung der Erhöhung vollständig. Wenn Sie nur teilweise zustimmen – beispielsweise einer geringeren Erhöhung –, kann der Vermieter auf den Differenzbetrag klagen. Ein Sonderkündigungsrecht steht Ihnen zu, wenn Sie der Erhöhung nicht zustimmen möchten: Sie können das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich kündigen (§ 561 BGB).

Mietpreisbremse und ihre Auswirkungen auf Erhöhungen

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten grundsätzlich auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie betrifft zwar primär die Miethöhe bei Vertragsschluss, hat aber auch Auswirkungen auf spätere Erhöhungen: Die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze bleibt bestehen, und in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt in der Regel auch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014) sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ebenso greift die Bremse nicht, wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag – hier darf der Vermieter grundsätzlich die Vormiete fortschreiben. Die Mietpreisbremse wurde mehrfach verlängert und gilt nach aktueller Rechtslage bis Ende 2028.