Gesetz-RatgeberDer Architekt ist oft die zentrale Figur eines Bauprojekts – von der Entwurfsplanung bis zur Bauüberwachung. Doch welche Pflichten hat er genau, wie wird sein Honorar berechnet und wann haftet er für Fehler? Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regelungen zum Architektenvertrag und zeigt, worauf Bauherren achten sollten.
Auf einen Blick
Was regelt der Architektenvertrag?
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag besonderer Art (§§ 650p ff. BGB). Der Architekt schuldet ein mangelfreies Werk – in der Regel eine funktionsfähige und genehmigungsfähige Planung sowie die ordnungsgemäße Bauüberwachung. Seit der BGB-Reform 2018 gelten für Architektenverträge besondere Vorschriften, die unter anderem eine Zielfindungsphase und ein Sonderkündigungsrecht vorsehen.
- Beschreibung des Bauvorhabens und der Planungsaufgabe
- Festlegung der beauftragten Leistungsphasen
- Honorarvereinbarung (frei verhandelbar, HOAI als Orientierung)
- Zeitplan und Termine
- Haftpflichtversicherungsnachweis des Architekten
- Regelungen zur Kündigung und Abnahme
Die 9 Leistungsphasen nach HOAI
Die HOAI gliedert die Architektenleistungen in neun Leistungsphasen. Jede Phase deckt einen bestimmten Abschnitt des Planungs- und Bauprozesses ab und ist mit einem prozentualen Anteil am Gesamthonorar hinterlegt.
| Phase | Bezeichnung | Honoraranteil | Typische Aufgaben |
|---|---|---|---|
| LP 1 | Grundlagenermittlung | 2 % | Bedarfsplanung, Ortsbesichtigung, Beratung |
| LP 2 | Vorplanung | 7 % | Entwurfskonzept, Kostenschätzung |
| LP 3 | Entwurfsplanung | 15 % | Durchgearbeiteter Entwurf, Kostenberechnung |
| LP 4 | Genehmigungsplanung | 3 % | Bauantragsunterlagen, Behördenabstimmung |
| LP 5 | Ausführungsplanung | 25 % | Detailpläne für die Bauausführung |
| LP 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % | Leistungsverzeichnisse, Ausschreibung |
| LP 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % | Angebotsprüfung, Vergabevorschläge |
| LP 8 | Objektüberwachung (Bauüberwachung) | 32 % | Baustellenüberwachung, Mängelmanagement, Abnahme |
| LP 9 | Objektbetreuung | 2 % | Mängelbeseitigung nach Fertigstellung, Gewährleistungsverfolgung |
Honorar – HOAI als Orientierung
Seit der HOAI-Novelle 2021 dienen die HOAI-Sätze nur noch als unverbindliche Orientierung. Das Honorar ist frei verhandelbar. In der Praxis orientieren sich die meisten Architekten aber weiterhin an der HOAI, da sie eine transparente und anerkannte Berechnungsgrundlage bietet.
| Anrechenbare Kosten (netto) | HOAI-Honorar LP 1–9 (Orientierung) | davon LP 1–4 | davon LP 5–8 |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | ca. 35.000–42.000 € | ca. 9.500–11.000 € | ca. 25.000–30.000 € |
| 400.000 € | ca. 55.000–65.000 € | ca. 15.000–18.000 € | ca. 39.000–46.000 € |
| 800.000 € | ca. 85.000–100.000 € | ca. 23.000–27.000 € | ca. 60.000–71.000 € |
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Pflichten des Architekten
Der Architekt hat umfassende Pflichten gegenüber dem Bauherrn. Die wichtigste ist die Erstellung einer mangelfreien, genehmigungsfähigen Planung. Darüber hinaus treffen ihn Beratungs-, Aufklärungs- und Koordinationspflichten.
- Mangelfreie, genehmigungsfähige Planung
- Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik
- Kostenermittlung und -kontrolle (Kostenrahmen einhalten)
- Koordination der Fachplaner (Statik, Haustechnik)
- Bauüberwachung (wenn beauftragt): regelmäßige Baustellenbegehungen
- Aufklärung über Risiken und Alternativen (Beratungspflicht)
- Prüfung der Handwerkerrechnungen
Haftung des Architekten
Der Architekt haftet für Fehler bei der Planung und Bauüberwachung. Die Haftung ist werkvertraglich – der Architekt schuldet ein mangelfreies Ergebnis. Führt ein Planungs- oder Überwachungsfehler zu einem Baumangel, haften Architekt und Bauunternehmer als Gesamtschuldner.
| Haftungsfall | Typisches Beispiel | Rechtsfolge |
|---|---|---|
| Planungsfehler | Falsche Dimensionierung der Heizung, fehlende Abdichtung im Entwurf | Schadensersatz (Kosten der Mängelbeseitigung) |
| Bauüberwachungsfehler | Mangel bei der Ausführung wird nicht erkannt | Gesamtschuldnerische Haftung mit dem Bauunternehmer |
| Kostenüberschreitung | Baukosten überschreiten die Obergrenze um mehr als 30 % | Schadensersatz in Höhe der Mehrkosten |
| Genehmigungsfehler | Baugenehmigung wird versagt wegen fehlerhafter Planung | Schadensersatz (Verzögerungskosten, Umplanungskosten) |
Abnahme der Architektenleistung
Die Abnahme der Architektenleistung erfolgt in der Praxis selten förmlich. Häufig wird sie konkludent angenommen – etwa durch den Bezug des fertigen Gebäudes oder die vorbehaltlose Zahlung des Architektenhonorars.
- Förmliche Abnahme ist empfehlenswert (separates Protokoll)
- Bezug des Gebäudes kann als konkludente Abnahme gelten
- Abnahme der Bauleistung ist nicht gleich Abnahme der Architektenleistung
- Gewährleistungsfrist: 5 Jahre ab Abnahme der Architektenleistung
- Bei LP 8: Abnahme in der Regel erst mit Fertigstellung des Bauwerks
Kündigung des Architektenvertrags
Der Bauherr kann den Architektenvertrag jederzeit kündigen – allerdings mit unterschiedlichen Rechtsfolgen je nach Kündigungsart. Das BGB unterscheidet zwischen der freien Kündigung und der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.
| Kündigungsart | Voraussetzung | Honorarfolge | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Freie Kündigung (Bauherr) | Jederzeit, ohne Grund | Volles Honorar abzüglich ersparter Aufwendungen (5–10 % Abzug) | § 648 BGB |
| Außerordentliche Kündigung (Bauherr) | Wichtiger Grund (z. B. schwere Pflichtverletzung) | Nur Honorar für erbrachte Leistungen | § 648a BGB |
| Kündigung durch den Architekten | Wichtiger Grund (z. B. Zahlungsverzug) | Honorar für erbrachte Leistungen + Schadensersatz | § 648a BGB |
Fazit: Architektenvertrag sorgfältig gestalten
Der Architektenvertrag ist die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Definieren Sie die beauftragten Leistungsphasen klar, vereinbaren Sie das Honorar schriftlich und achten Sie auf den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung. So schaffen Sie die Basis für ein gelungenes Bauprojekt und sind im Streitfall gut abgesichert.
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