Untermiete – Erlaubnis, Rechte & Pflichten

Was ist Untermiete? Teil- und Vollüberlassung

Untermiete liegt vor, wenn der Hauptmieter die gemietete Wohnung oder einen Teil davon einem Dritten zum Gebrauch überlässt. Das Gesetz unterscheidet zwischen Teiluntermiete (z. B. ein Zimmer der eigenen Wohnung) und vollständiger Überlassung (gesamte Wohnung an Dritte). Die Unterscheidung ist entscheidend für den Anspruch auf Erlaubnis und die rechtlichen Folgen.

Bei der Teiluntermiete bleibt der Hauptmieter selbst Mieter und nutzt einen Teil der Wohnung weiter. Bei der Vollüberlassung verlässt der Hauptmieter die Wohnung praktisch vollständig – es entsteht ein höheres Risiko für den Vermieter, weil er die wirtschaftliche Kontrolle über das Mietverhältnis weitgehend verliert. Entsprechend strenger sind die Voraussetzungen für eine Erlaubnis.

Erlaubnispflicht (§ 540 BGB) und Anspruch (§ 553 BGB)

Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder – bei fortgesetztem Verstoß – die Kündigung des Hauptmietvertrags.

§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter jedoch einen Anspruch auf Erlaubnis zur Teiluntermiete, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern – etwa wenn die Person des Untermieters konkret unzumutbar ist oder die Wohnung übermäßig belegt würde. Pauschale Ablehnungen sind unzulässig.

Berechtigtes Interesse und typische Fälle

Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB liegt vor, wenn nach Abschluss des Hauptmietvertrags Umstände eintreten, die eine Mitnutzung durch Dritte vernünftig erscheinen lassen. Anerkannt sind insbesondere wirtschaftliche, persönliche und soziale Gründe – das Spektrum ist nach ständiger Rechtsprechung weit zu fassen.

Anerkannt sind unter anderem: dauerhafte Trennung vom Lebenspartner, längerer beruflicher oder studienbedingter Auslandsaufenthalt, Aufnahme eines neuen Lebensgefährten, finanzielle Engpässe nach Jobverlust oder krankheitsbedingte Bedarfsänderungen. Auch der Wunsch nach mehr Sicherheit durch eine Mitbewohnerschaft (etwa bei alleinstehenden älteren Menschen) wurde von Gerichten als berechtigtes Interesse anerkannt.

Untermietzuschlag – wann und wie hoch?

Der Vermieter kann nach § 553 Abs. 2 BGB die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm durch die Untervermietung Mehrbelastungen entstehen. Maßgeblich sind etwa höhere Abnutzung, höherer Verwaltungsaufwand oder gestiegener Verbrauch von Betriebskosten.

Pauschale Zuschläge ohne nachvollziehbare Begründung sind häufig unwirksam. Mieter können den geforderten Zuschlag prüfen lassen – etwa durch Vergleich mit den tatsächlichen Mehrkosten oder durch Beratung beim örtlichen Mieterverein.

Kurzzeitvermietung und Airbnb-Verbot

Die Vermietung der Wohnung über Plattformen wie Airbnb ist von der klassischen Untermiete zu unterscheiden und in der Regel deutlich strenger geregelt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt (VIII ZR 12/13), dass eine allgemeine Untermieterlaubnis nicht automatisch eine Kurzzeitvermietung an wechselnde Touristen umfasst.

Hinzu kommen in vielen Großstädten landesrechtliche Zweckentfremdungsverbote. Wer ohne Genehmigung dauerhaft an Touristen vermietet, riskiert nicht nur die Kündigung des Mietverhältnisses, sondern auch hohe Bußgelder. Die zulässige Höchstdauer der Kurzzeitvermietung – häufig 8 bis 12 Wochen pro Jahr – ist je nach Stadt unterschiedlich geregelt.

Sonderkündigungsrecht und Streitfälle

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung trotz berechtigtem Interesse, hat der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Das ist insbesondere relevant, wenn der Mieter etwa wegen einer Trennung dringend auf einen Untermieter angewiesen ist und der Vermieter ohne wichtigen Grund blockiert.

1. Berechtigtes Interesse formulieren und schriftlich darlegen
2. Vorgesehene Untermieterin oder Untermieter konkret benennen (Name, Beruf, Bonität)
3. Schriftliche Anfrage mit angemessener Antwortfrist (in der Regel 2 Wochen) an den Vermieter
4. Bei Verweigerung: schriftliche Begründung verlangen
5. Bei rechtswidriger Verweigerung: Sonderkündigung erwägen oder Anspruch gerichtlich durchsetzen
6. Untervermietung erst nach Erlaubnis bzw. nach gerichtlicher Klärung tatsächlich starten

Streitfälle landen häufig vor dem Amtsgericht. Bei Eilbedürftigkeit kommt auch eine einstweilige Verfügung in Betracht. Mietervereine und Fachanwälte für Mietrecht helfen bei der Einschätzung und Formulierung.

Haftung des Hauptmieters für den Untermieter (§ 540 Abs. 2 BGB)

Der Hauptmieter haftet nach § 540 Abs. 2 BGB für ein Verschulden des Untermieters wie für eigenes Verschulden. Schäden, die der Untermieter verursacht, kann der Vermieter daher direkt vom Hauptmieter ersetzt verlangen. Auch Mietrückstände des Untermieters berühren das Hauptmietverhältnis nicht – die Hauptmiete bleibt voll geschuldet.

Aus diesem Grund empfiehlt sich dringend ein eigener schriftlicher Untermietvertrag, der Pflichten, Mietzins, Kaution, Hausordnung und Kündigungsregeln klar regelt. Eine eigene Haftpflichtversicherung des Untermieters und eine angemessene Kaution senken das Risiko zusätzlich.