Untermiete – Erlaubnis, Rechte & Pflichten

Was ist Untermiete? Teil- und Vollüberlassung

Untermiete liegt vor, wenn der Hauptmieter einem Dritten gemieteten Wohnraum gegen Entgelt zum Gebrauch überlässt. Auch eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung kann erlaubnispflichtig sein. Für den Anspruch auf Erlaubnis ist insbesondere zu unterscheiden, ob ein Teil oder der gesamte Gebrauch der Wohnung überlassen wird (§§ 540, 553 BGB).

Bei teilweiser Überlassung muss der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgeben; eine ständige Anwesenheit ist nicht zwingend erforderlich. Nach BGH VIII ZR 109/22 kann § 553 BGB grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung greifen. Ob eine vollständige Gebrauchsüberlassung vorliegt, hängt von der konkreten Gestaltung ab.

Erlaubnispflicht (§ 540 BGB) und Anspruch (§ 553 BGB)

Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder – bei fortgesetztem Verstoß – die Kündigung des Hauptmietvertrags.

§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Der Anspruch besteht nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Berechtigtes Interesse und typische Fälle

Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB liegt vor, wenn nach Abschluss des Hauptmietvertrags Umstände eintreten, die eine Mitnutzung durch Dritte vernünftig erscheinen lassen. Anerkannt sind insbesondere wirtschaftliche, persönliche und soziale Gründe – das Spektrum ist nach ständiger Rechtsprechung weit zu fassen.

Anerkannt sind unter anderem: dauerhafte Trennung vom Lebenspartner, längerer beruflicher oder studienbedingter Auslandsaufenthalt, Aufnahme eines neuen Lebensgefährten, finanzielle Engpässe nach Jobverlust oder krankheitsbedingte Bedarfsänderungen. Auch der Wunsch nach mehr Sicherheit durch eine Mitbewohnerschaft (etwa bei alleinstehenden älteren Menschen) wurde von Gerichten als berechtigtes Interesse anerkannt.

Untermietzuschlag – wann und wie hoch?

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist. Ob und in welcher Höhe das zutrifft, ist anhand der konkreten Umstände zu prüfen.

Das Gesetz nennt keinen pauschalen Satz von 20 oder 25 Prozent. Lassen Sie eine Forderung anhand ihrer Begründung und des konkreten Vertrags prüfen.

Kurzzeitvermietung und Airbnb-Verbot

Die Vermietung der Wohnung über Plattformen wie Airbnb ist von der klassischen Untermiete zu unterscheiden und in der Regel deutlich strenger geregelt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt (VIII ZR 210/13), dass eine allgemeine Untermieterlaubnis nicht automatisch eine Kurzzeitvermietung an wechselnde Touristen umfasst.

Daneben können landes- und kommunalrechtliche Zweckentfremdungsregelungen gelten. Voraussetzungen, Anzeigepflichten, Genehmigungen und mögliche Höchstdauern unterscheiden sich je nach Ort und Wohnung; eine einheitliche bundesweite Wochenzahl gibt es nicht.

Sonderkündigungsrecht und Streitfälle

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB ist keine allgemeine Tatbestandsvoraussetzung dieses Kündigungsrechts.

1. Anfrage zur geplanten Gebrauchsüberlassung stellen
2. Die vorgesehene Person und das berechtigte Interesse bei Teilüberlassung nachvollziehbar benennen
3. Eine angemessene Antwortfrist setzen
4. Bei Verweigerung Grund und Rechtslage prüfen
5. Anspruch auf Erlaubnis oder Sonderkündigung nach § 540 BGB prüfen
6. Vor tatsächlicher Überlassung die erforderliche Erlaubnis einholen

Streitfälle landen häufig vor dem Amtsgericht. Bei Eilbedürftigkeit kommt auch eine einstweilige Verfügung in Betracht. Mietervereine und Fachanwälte für Mietrecht helfen bei der Einschätzung und Formulierung.

Haftung des Hauptmieters für den Untermieter (§ 540 Abs. 2 BGB)

Der Hauptmieter hat nach § 540 Abs. 2 BGB ein dem Untermieter beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten. Bei einem Schaden sind auch die weiteren Voraussetzungen eines Ersatzanspruchs zu prüfen. Zahlt der Untermieter nicht, entfällt dadurch die Verpflichtung zur Zahlung der Hauptmiete nicht automatisch.

Ein eigener schriftlicher Untermietvertrag kann Pflichten, Mietzins, Kaution, Hausordnung und Kündigungsregeln klären. Ob eine Haftpflichtversicherung im konkreten Fall eintritt und welche Kaution wirksam vereinbart werden kann, sollte gesondert geprüft werden.