Grundsteuerrechner 2026

Stand: Juni 2026 · gesetzliche Grundlagen: GrStG, BewG, AO.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie wird von den Gemeinden festgesetzt und ist eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen in Deutschland. Grundsätzlich wird zwischen Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) unterschieden. Dieser Rechner bezieht sich auf die Grundsteuer B, die den weitaus größten Teil der Grundsteuerfälle ausmacht.

Die Grundsteuer trifft zunächst den Eigentümer des Grundstücks. Bei Mietobjekten kann sie jedoch als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Für Mieter erscheint die Grundsteuer in der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Grundsteuerreform 2025 – was hat sich geändert?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Grundsteuerberechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (Westdeutschland: 1964, Ostdeutschland: 1935) für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin wurde das Grundsteuergesetz reformiert. Seit dem 1. Januar 2025 gelten bundesweit neue Grundsteuerwerte als Berechnungsgrundlage. Die alten Einheitswerte haben keine Gültigkeit mehr.

Im Zuge der Reform haben viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst, um die Grundsteuerreform möglichst aufkommensneutral zu gestalten. Das bedeutet: Die Gesamteinnahmen der Gemeinde sollen in etwa gleich bleiben, auch wenn sich die Belastung für einzelne Grundstücke verschieben kann. Insbesondere Eigentümer wertvoller Wohnimmobilien in guten Lagen können höhere Grundsteuern erwarten, während einfachere Grundstücke tendenziell entlastet werden.

Berechnung der Grundsteuer in drei Schritten

Die Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnet sich in drei aufeinanderfolgenden Schritten:

Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln

Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert auf Basis der neuen Bewertungsregeln fest. Dabei fließen unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr, die Wohn- bzw. Nutzfläche und die statistisch ermittelte Nettokaltmiete ein. Das Ergebnis wird im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt.

Schritt 2: Steuermessbetrag berechnen

Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für gewerbliche und sonstige Grundstücke (§ 15 GrStG). Die bewusst niedrige Messzahl für Wohngrundstücke soll die Wohnnutzung steuerlich begünstigen. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, der im Grundsteuermessbescheid ausgewiesen wird.

Schritt 3: Hebesatz anwenden

Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz. Der Hebesatz wird vom Gemeinderat beschlossen und kann sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich unterscheiden. Großstädte haben in der Regel höhere Hebesätze als ländliche Gemeinden. Das Ergebnis ist die jährlich zu zahlende Grundsteuer. Die Zahlung erfolgt üblicherweise in vier Quartalsraten jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Bundesmodell vs. Ländermodelle

Dank der sogenannten Öffnungsklausel im Grundgesetz (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) können die Bundesländer von der bundesgesetzlichen Regelung abweichen und eigene Grundsteuermodelle einführen. Elf Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Fünf Bundesländer haben eigene Berechnungswege entwickelt:

Dieser Rechner berechnet nach dem Bundesmodell. Wenn Ihr Grundstück in einem Bundesland mit eigenem Modell liegt, verwenden Sie am besten den Berechnungsweg „Messbetrag bekannt" und geben den Messbetrag aus Ihrem Grundsteuermessbescheid direkt ein.

Grundsteuer nach Bundesland berechnen – die Modelle im Detail

Welche Rechengrößen für Ihr Grundstück gelten, hängt vom Bundesland ab. Die folgenden Abschnitte fassen die gesetzlichen Parameter der Landesmodelle sowie die Länder mit abweichenden Steuermesszahlen zusammen. Grundlage sind jeweils die Landesgrundsteuergesetze; den konkreten Betrag setzt am Ende immer die Gemeinde über ihren Hebesatz fest.

Bayern – reines Flächenmodell (BayGrStG)

Bayern besteuert wertunabhängig nach Flächen. Die Äquivalenzzahl beträgt 0,04 € je m² Grund und Boden und 0,50 € je m² Gebäudefläche (Art. 3 BayGrStG). Die Grundsteuermesszahl liegt grundsätzlich bei 100 %, für den Äquivalenzbetrag von Wohnflächen wird sie auf 70 % ermäßigt (Art. 4 Abs. 1 BayGrStG). Weitere Ermäßigungen um jeweils 25 % sind unter anderem für Baudenkmäler und sozial gebundenen Wohnraum vorgesehen. Bodenrichtwerte und Baujahr spielen keine Rolle – zwei gleich große Wohnungen in unterschiedlichen Lagen zahlen in derselben Gemeinde also grundsätzlich dieselbe Grundsteuer.

Rechenweg: Fläche × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag; Äquivalenzbetrag × Grundsteuermesszahl = Messbetrag; Messbetrag × Hebesatz = Grundsteuer. Bei überwiegender Wohnnutzung wird die Äquivalenzzahl für die Grundstücksfläche, die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, nur zu 50 % angesetzt (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG) – das entlastet große Gartengrundstücke.

Baden-Württemberg – modifiziertes Bodenwertmodell (LGrStG)

In Baden-Württemberg zählen nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert; das Gebäude bleibt unberücksichtigt. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus Fläche × Bodenrichtwert. Die Steuermesszahl beträgt 1,30 ‰ für Grundstücke und 0,55 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§ 40 Abs. 1 und 2 LGrStG). Dient das Grundstück überwiegend Wohnzwecken, ermäßigt sich die Messzahl um 30 % (§ 40 Abs. 3 LGrStG) – rechnerisch also 0,91 ‰. Zusätzliche Abschläge sind bei geförderter Wohnraumnutzung (25 %) und bei Denkmalschutz (10 %) möglich.

Praktische Folge: Ein kleines Haus auf einem großen Grundstück in guter Lage wird in Baden-Württemberg tendenziell höher belastet als im Bundesmodell, ein Mehrfamilienhaus auf kleiner Fläche tendenziell niedriger.

Hamburg – Wohnlagenmodell (HmbGrStG)

Hamburg rechnet flächenbasiert mit denselben Äquivalenzzahlen wie Bayern (0,04 €/m² Grund und Boden, 0,50 €/m² Gebäudefläche) und ermäßigt die Grundsteuermesszahl für Wohnflächen auf 70 %. Zusätzlich wirkt die Wohnlage: Für Wohnflächen in einer nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis normalen Wohnlage sinkt die Messzahl um weitere 25 %. In guten Wohnlagen bleibt es bei der ermäßigten Messzahl ohne diesen zusätzlichen Abschlag.

Hessen – Flächen-Faktor-Verfahren (HGrStG)

Hessen kombiniert das Flächenmodell mit einem Lagefaktor. Ausgangspunkt sind wieder die Äquivalenzzahlen 0,04 €/m² (Grund und Boden) und 0,50 €/m² (Gebäudefläche) sowie die auf 70 % ermäßigte Messzahl für Wohnflächen. Der Faktor setzt den Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde und dämpft dieses Verhältnis über einen Exponenten. Dadurch werden gute Lagen moderat höher, einfache Lagen moderat niedriger belastet.

Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell (NGrStG)

Niedersachsen nutzt ebenfalls Flächen plus Lagefaktor. Nach Angaben des Landesamts für Steuern werden Grundstücks- und Gebäudeflächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt und der Bodenrichtwert gedämpft ins Verhältnis zum Durchschnittsbodenrichtwert der Gemeinde gesetzt. Ergebnis: einfache Lagen werden etwas niedriger, gute Lagen etwas höher besteuert. Wohnflächen werden über eine ermäßigte Messzahl begünstigt.

Saarland und Sachsen – Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen

Beide Länder bewerten nach dem Bundesmodell, weichen aber bei der Steuermesszahl von § 15 GrStG ab:

Rechtsgrundlagen: Gesetz Nr. 2040 zur Einführung einer Landesgrundsteuer (Saarland) und Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz (SächsGrStMG). Wer in diesen Ländern rechnet, kann den Grundsteuerwert aus dem Bescheid mit der jeweiligen Messzahl multiplizieren und anschließend den kommunalen Hebesatz anwenden.

In allen übrigen Bundesländern – Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Thüringen – gilt das Bundesmodell mit den Messzahlen 0,31 ‰ (Wohnen) und 0,34 ‰ (sonstige Grundstücke). Für diese Länder liefert der Rechner oben das vollständige Ergebnis.

Grundsteuer berechnen 2025 vs. 2026 – was hat sich geändert?

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Für 2026 bleiben die Berechnungsgrundlagen (Grundsteuerwert, Steuermesszahl) unverändert – aktualisiert werden in der Regel nur die kommunalen Hebesätze. Viele Gemeinden haben zum Haushaltsjahr 2026 ihre Hebesätze erneut angepasst, weil die für 2025 angesetzten Sätze die angestrebte Aufkommensneutralität nicht überall erreicht haben. Wer die Grundsteuer für 2026 berechnen möchte, sollte daher den aktuellen Hebesatz seiner Gemeinde für das Jahr 2026 nutzen – er steht in der Hebesatzsatzung bzw. im Haushaltsplan und ist online über die Gemeindeseite abrufbar.

Der Grundsteuerwert und der Messbetrag aus dem Bescheid 2025 gelten in der Regel auch für 2026 fort, sofern sich an Grundstück oder Gebäude nichts Wesentliches geändert hat. Eine Neuberechnung ist nur bei Änderungen wie An- und Umbau, Nutzungsänderung oder Aufteilung nötig (Fortschreibung nach § 222 BewG).

Grundsteuer B berechnen – Unterschied zu Grundsteuer A

Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwei Grundsteuerarten:

• Grundsteuer A (agrarisch): land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
• Grundsteuer B (baulich): bebaute und bebaubare Grundstücke – also Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, unbebaute Bauplätze sowie Gewerbeimmobilien.
• Grundsteuer C (optional, seit 2025): erhöhter Hebesatz auf baureife, unbebaute Grundstücke zur Bekämpfung von Bodenspekulation (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Für die meisten Eigentümer ist die Grundsteuer B relevant. Sie berechnet sich – wie oben dargestellt – aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,34 ‰ für sonstige) × Hebesatz B der Gemeinde. Die Grundsteuer A ist im Schnitt deutlich niedriger, da land- und forstwirtschaftliche Ertragswerte angesetzt werden.

Hebesätze Grundsteuer B 2026 – Top-Städte im Vergleich

Die folgende Übersicht zeigt die aktuellen Hebesätze für die Grundsteuer B in ausgewählten deutschen Großstädten. Die genauen Werte können jährlich variieren – prüfen Sie immer die aktuelle Hebesatzsatzung Ihrer Gemeinde.

Richtwerte für 2026 auf Basis der aktuellen Hebesatzsatzungen. Verbindlich ist allein die Veröffentlichung Ihrer Gemeinde.

Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid

Wenn Sie der Ansicht sind, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert zu hoch ist, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch einlegen (§ 347 AO). Der Einspruch muss schriftlich oder elektronisch beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Häufige Gründe für einen Einspruch sind:

• Falsche Grundstücksfläche oder fehlerhafte Bodenrichtwerte
• Unzutreffende Gebäudedaten (Baujahr, Wohnfläche, Nutzungsart)
• Nicht berücksichtigte wertmindernde Umstände (z. B. Altlasten, Baumängel)
• Rechnerische Fehler im Bescheid

Wichtig: Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts – nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Der Messbescheid und der Grundsteuerbescheid können nur eingeschränkt angefochten werden, da sie auf dem Grundsteuerwertbescheid aufbauen. Prüfen Sie daher vor allem den Wertbescheid sorgfältig. Bei Fragen zum Steuerrecht kann eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt sinnvoll sein.

Grundsteuer auf Mieter umlegen – so funktioniert es

Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vermieter dürfen die Grundsteuer damit im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen – allerdings nur unter zwei Voraussetzungen: Erstens muss die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB). Zweitens muss die Umlage nach einem sachgerechten Umlageschlüssel erfolgen – üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

Bei gemischt genutzten Objekten (Wohnen und Gewerbe) ist ein sogenannter Vorwegabzug erforderlich, wenn die gewerbliche Nutzung zu einer erheblich höheren Grundsteuerbelastung führt (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05). Andernfalls dürfen Wohnmieter nicht mit dem erhöhten Gewerbeanteil belastet werden. Steht eine Wohnung länger leer, trägt der Vermieter die anteilige Grundsteuer für die Leerstandszeit selbst – sie darf nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Grundsteuererlass nach § 33 GrStG – wann er möglich ist

Bei erheblicher Minderung des Rohertrags eines bebauten Grundstücks kann ein teilweiser Grundsteuererlass beantragt werden (§ 33 GrStG). Die Regelung greift, wenn der Ertragsausfall nicht vom Eigentümer zu vertreten ist – etwa bei strukturellem Leerstand, Brandschaden, Wasserschaden oder allgemeinem Mietpreisverfall in einer Region:

• Ertragsminderung > 50 %: Erlass von 25 % der Grundsteuer.
• Ertragsminderung 100 % (vollständiger Ausfall): Erlass von 50 % der Grundsteuer.

Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde einzureichen (§ 34 Abs. 2 GrStG) – die Frist ist eine Ausschlussfrist, ein späterer Antrag wird abgelehnt. Der Antragsteller muss darlegen und nachweisen, dass er ernsthafte Vermietungsbemühungen unternommen hat (z. B. Inserate, Makler, marktgerechte Miete). Für Kulturgut und öffentlich zugängliche Grünanlagen enthält § 32 GrStG eigene Erlasstatbestände (vollständiger oder teilweiser Erlass).

Weiterführende Informationen

Die Grundsteuer berührt verschiedene Rechtsgebiete. Informieren Sie sich über verwandte Themen:

• Immobilienrecht – Kauf, Verkauf und Verwaltung von Immobilien
• Mietrecht – Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter
• Nebenkostenprüfer – Nebenkostenabrechnung prüfen
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