Grundsteuerrechner

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie wird von den Gemeinden festgesetzt und ist eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen in Deutschland. Grundsätzlich wird zwischen Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) unterschieden. Dieser Rechner bezieht sich auf die Grundsteuer B, die den weitaus größten Teil der Grundsteuerfälle ausmacht.

Die Grundsteuer trifft zunächst den Eigentümer des Grundstücks. Bei Mietobjekten kann sie jedoch als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Für Mieter erscheint die Grundsteuer in der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Grundsteuerreform 2025 – was hat sich geändert?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Grundsteuerberechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (Westdeutschland: 1964, Ostdeutschland: 1935) für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin wurde das Grundsteuergesetz reformiert. Seit dem 1. Januar 2025 gelten bundesweit neue Grundsteuerwerte als Berechnungsgrundlage. Die alten Einheitswerte haben keine Gültigkeit mehr.

Im Zuge der Reform haben viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst, um die Grundsteuerreform möglichst aufkommensneutral zu gestalten. Das bedeutet: Die Gesamteinnahmen der Gemeinde sollen in etwa gleich bleiben, auch wenn sich die Belastung für einzelne Grundstücke verschieben kann. Insbesondere Eigentümer wertvoller Wohnimmobilien in guten Lagen können höhere Grundsteuern erwarten, während einfachere Grundstücke tendenziell entlastet werden.

Berechnung der Grundsteuer in drei Schritten

Die Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnet sich in drei aufeinanderfolgenden Schritten:

Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln

Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert auf Basis der neuen Bewertungsregeln fest. Dabei fließen unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr, die Wohn- bzw. Nutzfläche und die statistisch ermittelte Nettokaltmiete ein. Das Ergebnis wird im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt.

Schritt 2: Steuermessbetrag berechnen

Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für gewerbliche und sonstige Grundstücke (§ 15 GrStG). Die bewusst niedrige Messzahl für Wohngrundstücke soll die Wohnnutzung steuerlich begünstigen. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, der im Grundsteuermessbescheid ausgewiesen wird.

Schritt 3: Hebesatz anwenden

Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz. Der Hebesatz wird vom Gemeinderat beschlossen und kann sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich unterscheiden. Großstädte haben in der Regel höhere Hebesätze als ländliche Gemeinden. Das Ergebnis ist die jährlich zu zahlende Grundsteuer. Die Zahlung erfolgt üblicherweise in vier Quartalsraten jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Bundesmodell vs. Ländermodelle

Dank der sogenannten Öffnungsklausel im Grundgesetz (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) können die Bundesländer von der bundesgesetzlichen Regelung abweichen und eigene Grundsteuermodelle einführen. Elf Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Fünf Bundesländer haben eigene Berechnungswege entwickelt:

Dieser Rechner berechnet nach dem Bundesmodell. Wenn Ihr Grundstück in einem Bundesland mit eigenem Modell liegt, verwenden Sie am besten den Berechnungsweg „Messbetrag bekannt" und geben den Messbetrag aus Ihrem Grundsteuermessbescheid direkt ein.

Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid

Wenn Sie der Ansicht sind, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert zu hoch ist, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch einlegen (§ 347 AO). Der Einspruch muss schriftlich oder elektronisch beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Häufige Gründe für einen Einspruch sind:

• Falsche Grundstücksfläche oder fehlerhafte Bodenrichtwerte
• Unzutreffende Gebäudedaten (Baujahr, Wohnfläche, Nutzungsart)
• Nicht berücksichtigte wertmindernde Umstände (z. B. Altlasten, Baumängel)
• Rechnerische Fehler im Bescheid

Wichtig: Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts – nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Der Messbescheid und der Grundsteuerbescheid können nur eingeschränkt angefochten werden, da sie auf dem Grundsteuerwertbescheid aufbauen. Prüfen Sie daher vor allem den Wertbescheid sorgfältig. Bei Fragen zum Steuerrecht kann eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt sinnvoll sein.

Weiterführende Informationen

Die Grundsteuer berührt verschiedene Rechtsgebiete. Informieren Sie sich über verwandte Themen:

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