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    Immobilien / WEG / Nachbarrecht

    Immobilienrechtliche Fragen sind komplex. Hier finden Sie Ratgeber zu WEG-Recht, Nachbarrecht und Grundstücksfragen.

    Ratgeber im Immobilien / WEG / Nachbarrecht

    Immobilienrecht in Deutschland – Kauf, Eigentum und Nachbarschaft

    Das Immobilienrecht umfasst alle Rechtsfragen rund um Grundstücke, Gebäude und Wohnungseigentum. Es berührt verschiedene Rechtsgebiete – vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) über das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bis hin zum öffentlichen Baurecht (BauGB). Ob Sie ein Grundstück kaufen, eine Eigentumswohnung verwalten oder einen Nachbarstreit beilegen möchten: Die Kenntnis der wichtigsten Regelungen hilft Ihnen, kostspielige Fehler zu vermeiden. Immobiliengeschäfte gehören in der Regel zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger ist es, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und frühzeitig fachkundige Beratung einzuholen.

    Grundstückskauf und Notarvertrag – Ablauf und Pflichten

    Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks bedarf in Deutschland zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Kaufvertrag nichtig. Der Notar prüft die Identität der Parteien, verliest den Vertrag und klärt über die rechtlichen Folgen auf. Vor dem Kauf sollten Käufer das Grundbuch einsehen, um sicherzustellen, dass keine belastenden Eintragungen bestehen – etwa Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte. Die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers erfolgt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, Stand 2026) und der Notarkosten. Zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Käufer vor einem Weiterverkauf durch den Verkäufer schützt. Die Gesamtnebenkosten eines Immobilienkaufs (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) liegen typischerweise bei 7 % bis 12 % des Kaufpreises.

    Wohnungseigentumsrecht – WEG-Reform und Eigentümergemeinschaft

    Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Zusammenleben in Eigentümergemeinschaften. Mit der WEG-Reform 2020, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, wurden wesentliche Änderungen eingeführt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seitdem rechtsfähig und tritt als Verband auf. Bauliche Veränderungen können nun grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden – früher war häufig Einstimmigkeit erforderlich. Allerdings tragen die Kosten nur diejenigen Eigentümer, die zugestimmt haben, sofern nicht eine qualifizierte Mehrheit (zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) erreicht wird. Jeder Eigentümer hat grundsätzlich Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan: Hier werden Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage (seit der Reform: „Erhaltungsrücklage“) und bauliche Maßnahmen beschlossen. Beschlüsse können innerhalb eines Monats beim Amtsgericht angefochten werden (§ 44 WEG).

    Nachbarrecht – Grenzabstand, Überhang und Immissionen

    Das Nachbarrecht ist in Deutschland teils im BGB (§§ 903–924), teils in den Nachbarrechtsgesetzen der einzelnen Bundesländer geregelt. Grundsätzlich darf jeder Eigentümer mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren (§ 903 BGB), soweit er nicht gegen Gesetze verstößt oder Rechte Dritter beeinträchtigt. Zu den häufigsten Streitpunkten gehören Grenzabstände für Bäume und Hecken, die in den Landesnachbarrechtsgesetzen geregelt sind und je nach Bundesland zwischen 0,5 und 4 Metern variieren. Überhängende Äste dürfen nach § 910 BGB abgeschnitten werden, wenn der Nachbar nach Fristsetzung nicht selbst tätig wird. Seit der Änderung zum 1. Januar 2022 gilt dies auch für herein wachsende Wurzeln. Immissionen wie Lärm, Gerüche oder Rauch müssen nach § 906 BGB grundsätzlich geduldet werden, wenn sie ortsüblich sind und die Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Ansonsten stehen dem Betroffenen Unterlassungs- und ggf. Ausgleichsansprüche zu.

    Grunddienstbarkeiten, Wegerechte und Erschließungsbeiträge

    Eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018–1029 BGB) belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen. Das häufigste Beispiel ist das Wegerecht: Hat ein Hinterliegergrundstück keinen eigenen Zugang zur öffentlichen Straße, kann ein Notwegerecht nach § 917 BGB bestehen. Der Berechtigte muss dem belasteten Nachbarn eine Entschädigung (Notwegrente) zahlen. Vertraglich vereinbarte Wegerechte werden im Grundbuch eingetragen und gelten auch gegenüber späteren Erwerbern. Neben privatrechtlichen Belastungen können Grundstückseigentümer auch mit öffentlich-rechtlichen Erschließungsbeiträgen konfrontiert werden. Nach § 127 BauGB erhebt die Gemeinde Beiträge für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen (Straßen, Beleuchtung, Entwässerung). Die Beiträge können je nach Lage und Maßnahme mehrere tausend Euro betragen. In einigen Bundesländern wurden wiederkehrende Straßenausbaubeiträge abgeschafft, in anderen bestehen sie fort – informieren Sie sich über die Regelung in Ihrem Bundesland.

    Häufige Fragen

    Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Bei konkreten Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt. Ausführlicher Hinweis: Disclaimer.