Grundstückskauf – Ablauf, Kosten und typische Fallstricke

Formvorschriften und Vertragsschluss

Ein Grundstückskaufvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nichtig – das gilt auch für alle vorvertraglichen Vereinbarungen wie Reservierungsvereinbarungen, soweit sie den Käufer zum Kauf verpflichten sollen.

• Notarielle Beurkundung zwingend (§ 311b BGB)
• Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig
• Notar berät beide Seiten neutral
• Vertragsentwurf muss 2 Wochen vor Termin vorliegen
• Vorvertragliche Vereinbarungen (Reservierungen) sind grundsätzlich unverbindlich
• Verbraucher haben kein Widerrufsrecht bei Grundstückskaufverträgen

Der Notar hat eine neutrale Funktion: Er berät beide Parteien, erstellt den Vertragsentwurf und sorgt für die ordnungsgemäße Abwicklung. Er prüft das Grundbuch, klärt Belastungen und beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung. Beide Parteien haben das Recht, den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zu erhalten.

Ablauf der Kaufabwicklung

Die Abwicklung eines Grundstückskaufs folgt einem standardisierten Ablauf, der sich in der Regel über 6 bis 12 Wochen erstreckt. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor einer Weiterveräußerung oder Belastung des Grundstücks durch den Verkäufer schützt.

1. Kaufvertragsentwurf durch den Notar
2. Prüfung des Entwurfs durch beide Parteien (2-Wochen-Frist)
3. Beurkundungstermin beim Notar
4. Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
5. Fälligkeitsmitteilung durch den Notar
6. Kaufpreiszahlung durch den Käufer
7. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
8. Löschung der Auflassungsvormerkung

Die Kaufpreiszahlung erfolgt erst, wenn der Notar dem Käufer die sogenannte Fälligkeitsmitteilung erteilt. Diese bestätigt, dass alle Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Eigentumsübertragung vorliegen – insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Löschungsbewilligungen für bestehende Grundpfandrechte des Verkäufers.

Kaufnebenkosten im Überblick

Die Kaufnebenkosten machen einen erheblichen Teil der Gesamtkosten aus und werden häufig unterschätzt. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls einer Maklerprovision. Je nach Bundesland und Höhe der Maklerprovision betragen die Nebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien die Regelung, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt wird, wenn der Makler von beiden Seiten beauftragt wurde (§ 656d BGB). Der Verkäufer muss seinen Anteil zuerst zahlen – erst dann wird der Anteil des Käufers fällig.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition bei den Kaufnebenkosten. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und variiert erheblich – von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen und dem Saarland.

Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis berechnet, einschließlich eventueller Übernahmen von Verbindlichkeiten des Verkäufers. Nicht zum Kaufpreis zählen in der Regel bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Markisen – diese sollten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, um die Steuerlast zu reduzieren.

Grundbuchprüfung und Auflassungsvormerkung

Das Grundbuch ist das zentrale Register für alle Rechte an einem Grundstück. Vor dem Kauf sollte der Käufer das Grundbuch sorgfältig prüfen lassen – in der Regel übernimmt der Notar diese Prüfung. Das Grundbuch gibt Auskunft über den Eigentümer (Abteilung I), Belastungen wie Wegerechte oder Nießbrauch (Abteilung II) und Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden (Abteilung III).

• Abteilung I: Eigentümer
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Baulasten)
• Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)
• Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor Zwischenverfügungen
• Bestehende Belastungen gehen grundsätzlich auf den Käufer über

Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) ist der wichtigste Schutz des Käufers zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkauft oder weitere Belastungen eintragen lässt. Die Eintragung der Vormerkung beantragt der Notar unmittelbar nach der Beurkundung.

Altlasten, Baulasten und versteckte Risiken

Neben den Grundbucheinträgen gibt es weitere Risiken, die vor dem Kauf geprüft werden sollten. Altlasten (Bodenverunreinigungen) gehen mit dem Grundstück auf den Käufer über – dieser wird als neuer Eigentümer sanierungspflichtig, unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat.

1. Altlastenauskunft beim Umweltamt einholen
2. Baulastenverzeichnis bei der Baubehörde prüfen
3. Bebauungsplan und Flächennutzungsplan einsehen
4. Bodengutachten beauftragen (bei Bebauungsabsicht)
5. Denkmalschutz prüfen (bei Bestandsimmobilien)
6. Erschließungskosten klären (bei unerschlossenen Grundstücken)

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen sind – nicht im Grundbuch. Sie können das Grundstück erheblich einschränken, etwa durch Abstandsflächenübernahmen, Stellplatzverpflichtungen oder Zufahrtsrechte. Das Baulastenverzeichnis sollte vor dem Kauf eingesehen werden.

Gewährleistung und Haftung des Verkäufers

Beim Grundstückskauf von Privatpersonen wird die Gewährleistung in der Regel vertraglich ausgeschlossen (sogenannter Gewährleistungsausschluss). Dies ist zulässig und bei gebrauchten Immobilien üblich. Der Ausschluss gilt jedoch nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat – hier haftet er trotz Gewährleistungsausschluss.

Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kannte (z. B. feuchter Keller, Asbest, Altlasten) und diesen bewusst nicht offenbart hat. Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Käufer, was die Durchsetzung in der Praxis erschwert. Beim Kauf vom Bauträger gilt hingegen das volle Gewährleistungsrecht mit einer Verjährungsfrist von fünf Jahren.

Finanzierung und Grundschuld

Die meisten Grundstückskäufe werden über ein Bankdarlehen finanziert. Als Sicherheit verlangt die Bank in der Regel die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch (Abteilung III). Die Grundschuld wird – anders als eine Hypothek – nicht automatisch mit der Rückzahlung des Darlehens gelöscht, sondern besteht als abstraktes Sicherungsrecht fort.

• Grundschuld ist das übliche Sicherungsmittel der Bank
• Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs
• Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld
• Löschung nach Rückzahlung optional, aber empfehlenswert
• Grundschuld kann für Folgefinanzierungen wiederverwendet werden

Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld sind im Grundbuchkostengesetz geregelt und richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Hinzu kommen die Notarkosten für die Bestellung der Grundschuld. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens sollten Sie die Löschung der Grundschuld beantragen – oder die Grundschuld als Sicherheit für eine spätere Finanzierung stehen lassen.