Eigentümerversammlung im WEG-Recht – Ablauf, Rechte und Beschlussanfechtung

Rechtsgrundlagen der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist in den §§ 23–26 WEG geregelt. Sie ist das oberste Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft und trifft alle wesentlichen Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die WEG-Reform 2020 hat wesentliche Änderungen gebracht, insbesondere bei der Beschlusskompetenz und den Mehrheitserfordernissen.

• Ordentliche Versammlung: mindestens einmal jährlich
• Außerordentliche Versammlung: bei wichtigem Grund jederzeit
• Einberufungsberechtigt: Verwalter, ersatzweise Vorsitzender des Verwaltungsbeirats
• Einberufungsverlangen: Eigentümer mit mehr als 25 % der Miteigentumsanteile

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit der Reform 2020 als rechtsfähiger Verband anerkannt (§ 9a WEG). Die Eigentümerversammlung ist dabei das zentrale Organ, das über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet – vom Wirtschaftsplan über Instandhaltungsmaßnahmen bis zur Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Einberufung und Einladung

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstag in Textform (§ 24 Abs. 4 WEG) erfolgen. Sie muss den Versammlungsort, den Zeitpunkt und die Tagesordnung enthalten. Die Tagesordnung muss so konkret formuliert sein, dass die Eigentümer erkennen können, worüber abgestimmt wird.

Ein Verstoß gegen die Einladungsfrist oder eine fehlende bzw. unzureichende Tagesordnung kann zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Einladung, nicht mit dem Absenden. Bei Einladung per Post sollte daher ein entsprechender Vorlauf eingeplant werden.

Ablauf der Versammlung und Versammlungsleitung

Die Versammlung wird in der Regel vom Verwalter geleitet. Er eröffnet die Sitzung, stellt die Beschlussfähigkeit fest, führt durch die Tagesordnung und verkündet die Abstimmungsergebnisse. Die Beschlussfähigkeit ist gegeben, wenn die anwesenden und vertretenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 25 Abs. 1 WEG).

1. Eröffnung und Begrüßung durch den Verwalter
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit
3. Genehmigung des Protokolls der letzten Versammlung
4. Bericht des Verwalters (Hausgeld, Instandhaltung, laufende Projekte)
5. Behandlung der einzelnen Tagesordnungspunkte mit Aussprache und Abstimmung
6. Verschiedenes (Anträge und Anregungen ohne Beschlussfassung)

Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, kann eine Zweitversammlung einberufen werden, die unabhängig von den vertretenen Anteilen beschlussfähig ist. Die Eigentümer müssen in der Einladung auf diese Möglichkeit hingewiesen werden. In der Praxis wird häufig die Zweitversammlung direkt im Anschluss an die gescheiterte Erstversammlung angesetzt.

Stimmrecht und Beschlussfassung

Seit der WEG-Reform 2020 gilt bei der Abstimmung grundsätzlich das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Einheit oder seinem Miteigentumsanteil (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichende Regelungen vorsehen, etwa das Wert- oder Objektprinzip.

Beschlüsse werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Enthaltungen zählen nicht als abgegebene Stimmen. Für bestimmte Maßnahmen – insbesondere bauliche Veränderungen mit erheblichen Kosten – sieht das Gesetz qualifizierte Mehrheiten vor.

Vollmacht und Online-Teilnahme

Wer nicht persönlich teilnehmen kann, darf sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Die Vollmacht muss in der Regel in Textform erteilt werden. Die Gemeinschaftsordnung kann die Bevollmächtigung auf bestimmte Personen beschränken (z. B. nur Miteigentümer, Ehegatten oder Verwalter).

• Vollmacht grundsätzlich in Textform
• Gemeinschaftsordnung kann Vollmachtskreis einschränken
• Online-Teilnahme erfordert vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung
• Hybridformat (Präsenz + Online) ist zulässig
• Reine Online-Versammlung grundsätzlich nicht zulässig

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung beschließen, dass Eigentümer auch online an Versammlungen teilnehmen und abstimmen können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine reine Online-Versammlung ohne Präsenzoption ist nach derzeitiger Rechtslage grundsätzlich nicht zulässig – es muss immer eine Präsenzteilnahme möglich sein.

Beschlussanfechtung

Fehlerhafte Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind nicht automatisch nichtig, sondern zunächst wirksam – sie müssen innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden (§ 44 Abs. 1 WEG). Klageberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, auch wenn er bei der Versammlung nicht anwesend war.

Die Anfechtungsklage richtet sich seit der WEG-Reform 2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigen Verband (§ 44 Abs. 2 WEG). Das Gericht prüft, ob der Beschluss gegen das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Typische Anfechtungsgründe sind formale Mängel (Einladungsfehler, fehlende Tagesordnung) und inhaltliche Fehler (Verstoß gegen Gleichbehandlung, unverhältnismäßige Kostenlast).

Das Versammlungsprotokoll

Über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung ist ein Protokoll zu erstellen (§ 24 Abs. 6 WEG). Das Protokoll muss von dem Vorsitzenden der Versammlung, einem Eigentümer und – sofern bestellt – dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden unterschrieben werden. Es dient als Nachweis der gefassten Beschlüsse und wird in die Beschluss-Sammlung aufgenommen.

Das Protokoll sollte mindestens enthalten: Datum, Ort und Beginn der Versammlung, die anwesenden und vertretenen Eigentümer, die Feststellung der Beschlussfähigkeit, die Abstimmungsergebnisse zu jedem Tagesordnungspunkt und den Wortlaut der gefassten Beschlüsse. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Beschluss-Sammlung einzusehen.