Schönheitsreparaturen – Pflichten, unwirksame Klauseln & BGH-Urteile

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen nach der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Es handelt sich also ausschließlich um Malerarbeiten und oberflächliche Renovierungsmaßnahmen.

Wichtig ist die Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung: Diese umfasst die Beseitigung von Substanzschäden und technischen Defekten – etwa das Reparieren eines undichten Wasserhahns, das Erneuern defekter Fliesen oder die Wartung der Heizungsanlage. Für Instandhaltung ist immer der Vermieter zuständig, unabhängig von der Vertragsgestaltung. Ebenfalls zu unterscheiden sind Kleinreparaturen, die unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden können.

Wirksame Klauseln: Was darf der Vermieter verlangen?

Der Vermieter darf die Schönheitsreparaturen durch eine Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Damit eine solche Klausel wirksam ist, muss sie jedoch flexibel formuliert sein. Der BGH verlangt sogenannte „weiche“ Formulierungen, die dem Mieter einen Beurteilungsspielraum lassen. Klauseln, die pauschal auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen („falls erforderlich“, „im Allgemeinen“), sind grundsätzlich wirksam.

• Flexible Bedarfsklauseln: „falls erforderlich“, „im Allgemeinen“, „in der Regel“
• Orientierungsfristen mit weicher Formulierung: Küche/Bad 3 Jahre, Wohnen 5 Jahre, Nebenräume 7 Jahre
• Farbwahlklausel nur für den Rückgabezeitpunkt: „Bei Rückgabe in neutralen, hellen Farbtönen“
• Keine Endrenovierungsklausel bei renoviert übernommener Wohnung

Wirksam sind beispielsweise Formulierungen wie: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen in der Regel innerhalb folgender Zeiträume auszuführen: Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre, sonstige Räume alle 7 Jahre.“ Das entscheidende Wort ist „in der Regel“ – es signalisiert, dass der Mieter nur bei tatsächlichem Bedarf renovieren muss. Ohne diesen Zusatz wird die Klausel zur starren Fristenregelung und ist unwirksam.

Unwirksame Klauseln: Die wichtigsten BGH-Urteile

Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe wegweisender Urteile die Rechte der Mieter bei Schönheitsreparaturen erheblich gestärkt. Die wichtigsten Entscheidungen betreffen starre Fristenpläne, Quotenabgeltungsklauseln, Farbwahlklauseln während der Mietzeit und die Kombination mit unrenovierter Übergabe. Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, fällt sie ersatzlos weg – der Mieter muss dann gar nicht renovieren.

Besonders wichtig: Die Unwirksamkeit betrifft immer die gesamte Klausel, nicht nur den unwirksamen Teil. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion – also die Rettung des wirksamen Teils – findet im Mietrecht grundsätzlich nicht statt. Enthält Ihre Klausel also einen unwirksamen Bestandteil, ist sie insgesamt unwirksam.

Unrenoviert übernommene Wohnung

Mit seinem Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) hat der BGH eine weitere wichtige Grundsatzentscheidung getroffen: Wird eine Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben, ist eine Klausel, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, grundsätzlich unwirksam. Der Grund: Der Mieter würde verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie erhalten hat – das ist eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB.

• BGH VIII ZR 185/14: Klausel bei unrenovierter Übergabe unwirksam
• Definition „unrenoviert“: Gebrauchsspuren über bloße Geringfügigkeit hinaus
• Beweislast liegt beim Mieter – Einzugsprotokoll ist entscheidend
• Auch bei nur teilweiser Unrenoviertheit kann die Klausel unwirksam sein
• Ausnahme: Vereinbarung eines angemessenen Ausgleichs (z. B. Mietnachlass) kann Klausel retten

Als „unrenoviert“ gilt eine Wohnung, wenn sie bei Übergabe Gebrauchsspuren aufweist, die über bloße Geringfügigkeit hinausgehen – also etwa vergilbte Wände, abgenutzte Anstriche oder deutliche Gebrauchsspuren an Türen und Fensterrahmen. Die Beweislast liegt beim Mieter, der nachweisen muss, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Das Einzugsprotokoll ist hier ein entscheidendes Beweismittel – nutzen Sie unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug.

Auszugsrenovierung: Muss ich beim Auszug streichen?

Die Frage, ob beim Auszug renoviert werden muss, hängt von mehreren Faktoren ab. Erstens muss eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag existieren. Zweitens muss tatsächlicher Renovierungsbedarf bestehen – auch bei wirksamer Klausel müssen Sie nur renovieren, wenn die Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die über den normalen Verschleiß hinausgehen. Eine frisch gestrichene Wohnung nach kurzer Mietzeit muss nicht erneut gestrichen werden.

• Renovierungspflicht nur bei wirksamer Klausel UND tatsächlichem Bedarf
• Bei kurzer Mietdauer und gepflegter Wohnung: Kein Renovierungsbedarf
• Farbwahl bei Rückgabe: Neutrale, helle Farben können wirksam vereinbart werden
• Farbwahl während der Mietzeit: Nicht einschränkbar (BGH VIII ZR 198/10)
• Vermieterseitige Aufrechnung mit Kaution möglich bei Pflichtverletzung

Hinsichtlich der Farbwahl bei Rückgabe hat der BGH entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter bei Rückgabe zu neutralen, hellen, deckenden Farben verpflichtet, grundsätzlich wirksam ist (BGH VIII ZR 198/10). Eine Farbwahlklausel, die während der Mietdauer bestimmte Farben vorschreibt, ist hingegen unwirksam. Der Vermieter kann die Mietkaution zur Deckung von Renovierungskosten heranziehen, wenn eine wirksame Klausel vorliegt und der Mieter seiner Pflicht nicht nachkommt.

Rückforderung bei unwirksamer Klausel

Haben Sie bei einem früheren Auszug Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl die zugrunde liegende Klausel unwirksam war, können Sie die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Die Rechtsgrundlage ist § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung): Die Renovierung erfolgte ohne rechtlichen Grund, da die Klausel unwirksam war. Der Vermieter hat sich also auf Ihre Kosten bereichert.

• Rückforderung nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung)
• Erstattungsfähig: Materialkosten, Handwerkerkosten, ggf. Zeitaufwand
• Verjährung: 3 Jahre ab Kenntnis der Unwirksamkeit (§ 199 BGB)
• Auch nachträgliche Rückforderung möglich (z. B. nach neuem BGH-Urteil)
• Rückforderung ist unabhängig davon, ob das Mietverhältnis noch besteht

Rückfordern können Sie die Materialkosten (Farbe, Tapete, Werkzeug) und gegebenenfalls die Kosten für einen beauftragten Handwerker. Auch eine Wertminderung – also der Zeitaufwand für die eigene Arbeit – kann unter Umständen geltend gemacht werden, ist allerdings in der Praxis schwer durchsetzbar. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre ab Kenntnis der Unwirksamkeit (§ 199 BGB). Da viele BGH-Urteile erst in den letzten Jahren ergangen sind, kann der Verjährungsbeginn auch später liegen.

Exkurs: Kleinreparaturklauseln

Von den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden sind die sogenannten Kleinreparaturen. Während Schönheitsreparaturen Malerarbeiten betreffen, umfassen Kleinreparaturen die Beseitigung kleiner Schäden an Installationsgegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen – etwa Lichtschalter, Wasserhähne, Türgriffe oder Rollladenbänder.

Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie eine doppelte Obergrenze enthält: eine Höchstgrenze pro Einzelreparatur (nach aktueller Rechtsprechung ca. 100–120 €) und eine Jahreshöchstgrenze (in der Regel 6–8 % der Jahresnettokaltmiete). Fehlt eine dieser Obergrenzen, ist die gesamte Klausel unwirksam – ähnlich wie bei den Schönheitsreparaturen. Außerdem darf sich die Klausel nur auf Gegenstände beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Eine Klausel, die pauschal alle Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag auf den Mieter abwälzt, ist unwirksam.