Mietpreisrechner

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentraler Begriff des deutschen Mietrechts und in § 558 Abs. 2 BGB definiert. Sie wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Dabei werden Faktoren wie Lage, Ausstattung, Beschaffenheit und Größe der Wohnung berücksichtigt.

Die Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel dokumentiert. Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und eine besondere Beweiskraft vor Gericht besitzt. Seit der Mietspiegelreform 2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet.

Unser Rechner kann den örtlichen Mietspiegel nicht ersetzen, da er mit bundesweiten Durchschnittswerten nach Stadtgrößen-Kategorien arbeitet. Für eine verbindliche Einschätzung empfehlen wir, den Mietspiegel Ihrer Gemeinde heranzuziehen oder einen Sachverständigen zu beauftragen.

Die Mietpreisbremse erklärt

Die Mietpreisbremse wurde 2015 mit § 556d BGB eingeführt und soll übermäßige Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzen. Die Miete darf bei einem neuen Mietvertrag grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Welche Gebiete als angespannter Wohnungsmarkt gelten, bestimmen die jeweiligen Landesregierungen per Rechtsverordnung (§ 556d Abs. 2 BGB). Die Mietpreisbremse wurde zuletzt bis Ende 2028 verlängert und gilt in zahlreichen Städten und Gemeinden in Deutschland. Ob Ihre Region betroffen ist, können Sie bei der zuständigen Landesbehörde oder Gemeinde erfragen.

Zu den wichtigsten Ausnahmen zählen: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB), Wohnungen nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) sowie Fälle, in denen die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag (§ 556e Abs. 1 BGB). Auch möblierte Wohnungen und Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, unterliegen besonderen Regelungen.

Faktoren der Mietpreisbildung

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Unser Rechner berücksichtigt die drei wichtigsten Kriterien, die auch in qualifizierten Mietspiegeln eine zentrale Rolle spielen:

Was tun bei überhöhter Miete?

Wenn Ihre Miete über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze liegt, haben Sie mehrere Handlungsmöglichkeiten. Der erste und wichtigste Schritt ist die sogenannte qualifizierte Rüge gegenüber dem Vermieter nach § 556g Abs. 2 BGB.

In der Rüge müssen Sie die Höhe der aus Ihrer Sicht zulässigen Miete angeben und die Gründe darlegen, warum Sie die vereinbarte Miete für überhöht halten. Erst ab dem Zugang der Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Eine rückwirkende Erstattung für Zeiträume vor der Rüge ist grundsätzlich nicht möglich.

Reagiert der Vermieter nicht auf Ihre Rüge, können Sie die Miete auf den zulässigen Betrag kürzen und die Differenz für die Zukunft einbehalten. Im Streitfall entscheidet das zuständige Amtsgericht. Die Kosten eines Rechtsstreits können durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt werden, sofern der Baustein „Mietrecht" enthalten ist.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse