Gebäudeversicherung: Elementarschäden, Unterversicherung & Regulierung

Was deckt die Gebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst und alle fest eingebauten Bestandteile gegen die drei klassischen Gefahren: Feuer (einschließlich Blitzschlag, Explosion und Implosion), Leitungswasser (Rohrbruch, auslaufende Waschmaschine, frostbedingte Schäden) und Sturm/Hagel (ab Windstärke 8). Versichert sind das Gebäude, Garagen, Nebengebäude und fest eingebaute Gegenstände wie Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen und Einbauküchen.

Nicht versichert in der Basisdeckung sind Elementarschäden wie Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben und Erdrutsch. Hierfür ist ein gesonderter Baustein „Elementarschadenversicherung“ (auch: erweiterte Naturgefahrenversicherung) erforderlich. Ebenso ausgeschlossen sind Schäden an beweglichem Hausrat – diese fallen in den Bereich der Hausratversicherung.

Elementarschadenversicherung: Pflicht oder Kür?

Elementarschäden – also Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck, Lawine und Vulkanausbruch – sind in der Basis-Gebäudeversicherung nicht enthalten. Sie müssen als separater Baustein hinzugebucht werden. Angesichts der zunehmenden Extremwetterereignisse in Deutschland gewinnt dieser Baustein erheblich an Bedeutung.

Seit 2024 wird auf Bundes- und Länderebene eine Pflichtversicherung für Elementarschäden diskutiert. Hintergrund sind die verheerenden Hochwasserkatastrophen der vergangenen Jahre, bei denen viele Eigentümer ohne Versicherungsschutz dastanden. Die Versicherbarkeit richtet sich nach dem ZÜRS-Gefahrenzonensystem (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen), das Grundstücke in vier Gefährdungsklassen einteilt. In den Zonen GK 1 und GK 2 ist eine Versicherung in der Regel problemlos und günstig möglich, in GK 3 und GK 4 kann sie teurer werden oder an Auflagen gebunden sein.

Unterversicherung vermeiden

Unterversicherung liegt vor, wenn die vereinbarte Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Wiederherstellungswert des Gebäudes. In diesem Fall kürzt der Versicherer die Leistung anteilig – selbst wenn der konkrete Schaden die Versicherungssumme nicht überschreitet. Rechtsgrundlage ist § 75 VVG. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt über den sogenannten Versicherungswert 1914 – ein fiktiver Wert in Goldmark, der mit dem jährlich aktualisierten Anpassungsfaktor (gleitender Neuwertfaktor) auf den aktuellen Baupreisindex umgerechnet wird.

Um eine Unterversicherung zu vermeiden, empfiehlt es sich, den Versicherungswert regelmäßig überprüfen zu lassen – insbesondere nach Um- oder Anbauten. Viele Versicherer bieten einen Unterversicherungsverzicht an: Wurde der Gebäudewert korrekt ermittelt (z. B. durch einen Wertermittlungsbogen), verzichtet der Versicherer auf die Einrede der Unterversicherung. Diesen Zusatz sollten Sie unbedingt vereinbaren.

Schadensregulierung: Ablauf und Fristen

Im Schadensfall müssen Sie Ihren Versicherer unverzüglich informieren und den Schaden dokumentieren. Der Versicherer beauftragt in der Regel einen Sachverständigen mit der Begutachtung des Schadens. Die Regulierung kann je nach Schadensumfang einige Wochen bis mehrere Monate dauern. Bei größeren Schäden haben Sie Anspruch auf eine Abschlagszahlung, um dringende Reparaturen finanzieren zu können.

1. Schaden sofort dokumentieren: Fotos und Videos vor den Aufräumarbeiten erstellen.
2. Versicherer unverzüglich informieren: Telefonisch und schriftlich melden.
3. Schadenminderung betreiben: Weitere Schäden verhindern (z. B. Wasser abstellen, Fenster sichern).
4. Gutachter-Termin abwarten: Der Versicherer beauftragt in der Regel einen Sachverständigen.
5. Abschlagszahlung anfordern: Bei größeren Schäden eine Vorauszahlung beantragen.
6. Rechnungen und Belege aufbewahren: Alle Kosten für die Regulierung dokumentieren.

Wichtig: Beginnen Sie erst mit Aufräumarbeiten, nachdem Sie den Schaden ausreichend dokumentiert haben. Entsorgen Sie beschädigte Gegenstände nicht voreilig – sie dienen als Beweismittel. Heben Sie alle Rechnungen und Kostenvoranschläge auf und stimmen Sie größere Reparaturmaßnahmen vorab mit dem Versicherer ab.

Obliegenheiten des Versicherungsnehmers

Als Versicherungsnehmer treffen Sie zahlreiche Obliegenheiten – also vertragliche Pflichten, deren Verletzung zu Leistungskürzungen oder sogar Leistungsfreiheit des Versicherers führen kann. Die wichtigsten Obliegenheiten betreffen die Instandhaltung des Gebäudes, den Winterschutz und die Anzeigepflicht bei Gefahrerhöhungen.

• Heizung im Winter betreiben oder Leitungen bei Leerstand entleeren.
• Gefahrerhöhungen (Umbau, Nutzungsänderung) dem Versicherer anzeigen.
• Schadenminderungspflicht: Weitere Schäden aktiv verhindern.
• Dach und Fassade regelmäßig instand halten.
• Rauchmelder gemäß Landesbauordnung installieren und warten.

Konkret bedeutet dies: Halten Sie die Heizung im Winter in Betrieb oder entleeren Sie bei längerem Leerstand die Wasserleitungen, um Frostrisse zu vermeiden. Melden Sie Um- oder Anbauten dem Versicherer, da diese den Gebäudewert und damit das versicherte Risiko verändern. Im Schadensfall sind Sie zur Schadenminderung verpflichtet – stellen Sie beispielsweise bei einem Rohrbruch sofort das Wasser ab. Verstöße gegen diese Obliegenheiten können nach § 28 VVG zur Leistungskürzung führen. Weitere Informationen zu den Rechtsfolgen finden Sie in unserem Ratgeber zur Leistungsverweigerung der Versicherung.

Gebäudeversicherung in der WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird die Gebäudeversicherung für das gesamte Gebäude gemeinschaftlich abgeschlossen. Die Kosten werden über das Hausgeld auf alle Eigentümer umgelegt. Dies gehört zu den Pflichten der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Versicherung deckt das Gemeinschaftseigentum – also das Gebäude selbst, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und gemeinschaftliche Leitungen.

• Gebäudeversicherung wird von der WEG-Verwaltung für das gesamte Gebäude abgeschlossen.
• Kosten werden über das Hausgeld nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
• Versichererwechsel erfordert Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
• Gemeinschaftseigentum ist gedeckt – für Sondereigentum ggf. Zusatzversicherung erforderlich.
• Prüfen Sie, ob Elementarschadendeckung im WEG-Vertrag enthalten ist.

Für Sondereigentum – etwa individuelle Umbauten innerhalb der Wohnung – kann eine ergänzende Versicherung sinnvoll sein. Ein Versichererwechsel bedarf eines Mehrheitsbeschlusses in der Eigentümerversammlung. Prüfen Sie als Wohnungseigentümer, ob die WEG-Police auch Elementarschäden einschließt und ob die Versicherungssumme dem aktuellen Gebäudewert entspricht. Weitere Details zu den Kosten und dem Hausgeld finden Sie in unserem Ratgeber zu Hausgeld und Sonderumlage.

Abgrenzung: Gebäude- vs. Hausratversicherung

Eine häufige Frage ist die Abgrenzung zwischen Gebäude- und Hausratversicherung. Die Faustformel lautet: Was fest mit dem Gebäude verbunden ist, fällt in die Gebäudeversicherung – was beweglich ist, in die Hausratversicherung. In der Praxis gibt es jedoch Grenzfälle, insbesondere bei Einbauküchen, Einbauschränken oder nachträglich eingebauten Markisen.

Um Lücken zu vermeiden, sollten Sie beide Versicherungen aufeinander abstimmen. Manche Gegenstände – wie eine vom Mieter eingebaute Küche – können je nach Perspektive unter beide Versicherungen fallen. Klären Sie im Zweifel mit beiden Versicherern, welche Police greift, um Doppelversicherung oder Deckungslücken zu vermeiden.