Hausgeld & Sonderumlage – Pflichten, Höhe & Anfechtung

Was ist Hausgeld und wie wird es berechnet?

Das Hausgeld – auch Wohngeld genannt – ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leistet. Es deckt die laufenden Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes. Die Rechtsgrundlage bildet § 16 Abs. 2 WEG: Jeder Eigentümer ist verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Verwaltung zu tragen.

Der Verteilungsschlüssel richtet sich grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen (MEA), sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Für verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Warmwasser gelten die Vorgaben der Heizkostenverordnung – hier wird nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. Das Hausgeld ist nicht identisch mit den Nebenkosten eines Mieters: Es enthält zusätzlich die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühr, die bei einer Vermietung nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Der Wirtschaftsplan: Aufstellung und Beschluss

Der Wirtschaftsplan ist das Budget der WEG für ein Kalenderjahr. Er wird vom Verwalter aufgestellt. Seit der WEG-Reform (WEMoG, 01.12.2020) beschließt die Eigentümerversammlung nicht mehr den Wirtschaftsplan als solchen, sondern nur die daraus resultierenden Vorschüsse zum Hausgeld und die Beiträge zur Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 WEG n. F.). Der Plan enthält eine Gesamtkostenschätzung, die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, den Anteil jedes Eigentümers am Hausgeld sowie die Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Bis zur Beschlussfassung über neue Vorschüsse gelten die zuletzt beschlossenen Beträge fort – Sie müssen also weiterhin das zuletzt festgelegte Hausgeld zahlen. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer auf Grundlage der Jahresabrechnung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG n. F.). Differenzen führen so zu Nachzahlungen oder Guthaben.

Instandhaltungsrücklage: Pflicht, Höhe & Anlage

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist ein zweckgebundener Rücklageposten für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Rücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Höhe richtet sich nach Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes.

Als Orientierung dient häufig die sogenannte Peterssche Formel: Sie berechnet die jährlich notwendige Rücklage auf Basis der Herstellungskosten und der angenommenen Nutzungsdauer. Die Rücklage ist zweckgebunden und darf nicht für laufende Betriebskosten verwendet werden. Sie wird getrennt vom sonstigen Vermögen der WEG angelegt – in der Regel auf einem separaten Sparkonto.

Sonderumlage: Voraussetzungen und Grenzen

Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Zahlung, die die Eigentümerversammlung beschließt, wenn die laufenden Hausgeldeinnahmen und die Instandhaltungsrücklage für eine notwendige Maßnahme nicht ausreichen. Der Beschluss erfordert eine einfache Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Die Sonderumlage muss zweckgebunden sein und der Maßnahme entsprechen, für die sie erhoben wird.

1. Die Eigentümerversammlung stellt fest, dass eine Maßnahme erforderlich ist (z. B. Dachsanierung)
2. Der Verwalter holt Kostenvoranschläge ein und legt sie der Versammlung vor
3. Die Versammlung beschließt die Maßnahme und die Sonderumlage mit einfacher Mehrheit
4. Die Verteilung erfolgt nach dem geltenden Verteilungsschlüssel (in der Regel MEA)
5. Jeder Eigentümer erhält eine Zahlungsaufforderung mit Frist
6. Eine Anfechtung des Beschlusses ist innerhalb eines Monats beim Amtsgericht möglich

Zahlungsverzug: Konsequenzen und Zwangsvollstreckung

Die Zahlungspflicht für das Hausgeld entsteht mit dem Beschluss des Wirtschaftsplans – und sie ist unbedingt. Das bedeutet: Auch wenn Sie mit einer Abrechnung oder einem Beschluss nicht einverstanden sind, müssen Sie zunächst zahlen. Eine Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenansprüchen ist nach herrschender Rechtsprechung grundsätzlich ausgeschlossen.

• Zahlungspflicht besteht auch bei Leerstand und bei Streit mit dem Verwalter
• Aufrechnung mit Gegenansprüchen ist grundsätzlich ausgeschlossen
• Verzugszinsen: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz
• Gerichtliches Mahnverfahren als erster Schritt
• Zwangsversteigerung der Wohnung als letztes Mittel
• Säumiger Eigentümer trägt alle Verfahrenskosten

Gerät ein Eigentümer in Verzug, kann die WEG die rückständigen Beträge zuzüglich Verzugszinsen (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) einklagen. Im äußersten Fall kann die WEG sogar die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben – als letztes Mittel bei erheblichen und dauerhaften Rückständen. Zuvor wird in der Regel ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet. Die Kosten des Verfahrens trägt der säumige Eigentümer. Nutzen Sie bei Unsicherheit über die Prozesskosten unseren Prozesskostenrechner.

Hausgeld bei vermieteter Eigentumswohnung

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, können Sie einen Teil des Hausgeldes über die Betriebskostenabrechnung auf Ihren Mieter umlegen – allerdings nicht alles. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Kosten umlagefähig sind. Die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühr gehören nicht dazu und bleiben am Eigentümer hängen.

In der Praxis bedeutet das: Das Hausgeld ist immer höher als die Nebenkosten, die Sie vom Mieter verlangen können. Kalkulieren Sie diese Differenz bei Ihrer Renditeberechnung ein. Achten Sie darauf, dass im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart ist – ohne eine solche Vereinbarung sind die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten. Weitere Informationen finden Sie in unseren Ratgebern zur Mieterhöhung und zur Kündigung des Mietvertrags.

Hausgeld beim Wohnungskauf prüfen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Höhe des Hausgeldes ein wesentliches Entscheidungskriterium. Ein niedriges Hausgeld kann zwar die monatliche Belastung senken, deutet aber möglicherweise auf eine unzureichende Instandhaltungsrücklage hin. Fordern Sie vor dem Kauf die letzten drei Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen sowie die Beschlusssammlung an.

• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre anfordern
• Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen (Peterssche Formel als Orientierung)
• Beschlusssammlung auf geplante Sonderumlagen prüfen
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen
• Hausgeldschulden des Voreigentümers gehen grundsätzlich nicht auf Käufer über
• Hausgeld in die Gesamtkalkulation der Finanzierung einbeziehen

Hausgeldschulden des Voreigentümers gehen nach § 16 Abs. 4 WEG grundsätzlich nicht auf den Erwerber über – die WEG muss sich an den Voreigentümer halten. Allerdings kann die Teilungserklärung eine abweichende Regelung enthalten. Lassen Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf rechtlich prüfen. Weiterführende Informationen zum Kaufprozess finden Sie in unserem Ratgeber zum Grundstückskauf.